Zgodnie z zapisami prawa budowlanego projekt budowlany powinien umożliwiać realizację robót.



Niestety w praktyce, szczególnie w przypadku inwestorów spoza sektora publicznego, nie zawsze jest to możliwe. W mniejszym stopniu problem ten dotyka inwestorów instytucjonalnych. Najczęściej, zgodnie z wymaganiami ustawy „Prawo zamówień publicznych”, pozyskują oni projekty wykonawcze i dopiero na ich podstawie przeprowadzają przetargi.



Poza sektorem publicznym sytuacja wygląda jednak inaczej. Często spotykanym problemem jest brak uszczegółowienia rozwiązań technicznych i ograniczenie się przez projektantów w projekcie budowlanym do zawarcia tylko opracowań i danych koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę. Wynika to z faktu, że przedłużające się procedury w zakresie uzyskania pozwolenia na budowę wymuszają na inwestorach (z uwagi na presję czasu) zgodę na wykonanie projektów w zakresie minimalnym, zgodnym z wymaganiami ustawowymi. Z tego powodu, zarówno w trakcie procesu wyboru wykonawcy jak i podczas późniejszej realizacji, dochodzi do konfliktów na linii inwestor - wykonawca. Ten pierwszy, oczekując szybkiego rozpoczęcia robót, pozwala złożyć ofertę ryczałtową na podstawie projektu budowlanego. Potem jednak okazuje się, że uściślenie tego projektu, czyli projekty wykonawcze, powodują poważne rozbieżności, najczęściej finansowe.



Brak jest dobrego rozwiązania tego problemu. Jednym ze sposobów jest po prostu zlecanie projektantom łącznie z projektem budowlanym projektów wykonawczych – jak zauważyłem powyżej nie jest to często możliwe ze względu na presję czasu. Drugim sposobem jest być może wprowadzenie ustawowego wymogu uzyskiwania pozwolenia na budowę jedynie na podstawie projektu budowlanego, który będzie miał zawartość taką, jak projekty wykonawcze. Jednak to rozwiązanie wydaje się być w praktyce niemożliwe. Urząd nie ma bowiem możliwości weryfikacji wszystkich rozwiązań technicznych i uszczegółowień powstających na etapie projektów wykonawczych. Możliwe zatem, że optymalnym rozwiązaniem administracyjnym byłby uproszczony dokument zastępujący obecne pozwolenie na budowę. Umożliwiałby on (w ogólnych zarysach) wykonanie obiektu spełniającego określone wymogi (np. zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego lub warunkami zabudowy). Inwestor mający już zgodę administracyjną uzyskaną w krótkim terminie zlecałby by wykonanie szczegółowego projektu. Na jego podstawie mógłby rozpisywać przetarg i szukać wykonawcy. Po zakończeniu inwestycji projekt znalazłby się we właściwym inspektoracie nadzoru budowlanego i jedynie po ocenie ogólnej zgodności ze wspomnianym dokumentem wydawano by pozwolenie na użytkowanie. Skróciło by to czas konieczny do wydania pozwolenia na budowę, ograniczyło koszty inwestorów związane z uzyskanie projektów budowlanych i zasadniczo skróciło terminy realizacji.



Należy w tym miejscu pamiętać o jeszcze jednej istotnej kwestii. Najczęściej instytucje kredytujące udzielają kredytu inwestycyjnego w oparciu o projekt budowlany. W trakcie realizacji w projekcie wykonawczym powstają szczegółowe rozwiązania które, jeżeli dojdzie do porozumienia między inwestorem i wykonawcą, trzeba wdrożyć (są konieczne dla funkcjonowania obiektu). Procedura przedłużenia terminu korzystania z kredytu lub powiększenie jego wartości jest jest bardzo trudna. Wszystkie te problemy sprawiają, że niektórzy inwestorzy przekładają inwestycje na później, co ostatecznie odbija się na gospodarce.



 



Jacek Kazubowski



Dyrektor Generalny CDI Konsultanci Budowlani