Podczas branżowej konferencji HIT – Hotel Investment Trends Poland & CEE, zorganizowanej przez miesięcznik „Hotelarz” w Warszawie, poruszano między innymi kwestie inwestycji w obiekty hotelowe - kosztów budowy, planowania strategii oraz czasu zwrotu takiej inwestycji. W panelu o takiej tematyce udział wziął Łukasz Płoszyński, wiceprezes zarządu Focus Hotels S.A.
Focus Hotels S.A. to prężnie rozwijająca się sieć nowoczesnych hoteli biznesowych w Polsce. Dynamiczny rozwój zawdzięcza m.in. wyjątkowemu modelowi biznesowemu, polegającemu na długoterminowej umowie dzierżawy na obiekt hotelowy, zapewniając inwestorom gwarantowany zwrot z inwestycji, długoletnią umowę oraz czynsz zabezpieczony gwarancją bankową.
Sieć Focus Hotels dzięki zarządzaniu 11 hotelami na terenie całego kraju jest doświadczonym graczem na polskim rynku hotelowym, w związku z czym jej reprezentantów często spotkać można w roli specjalistów zapraszanych na konferencje branżowe. Nie inaczej było podczas konferencji HIT, gdzie Łukasz Płoszyński podzielił się swoimi przemyśleniami związanymi z inwestowaniem na rynku hotelowym - przedstawiając zarówno punkt widzenia sieci, jak i inwestorów z którymi długoterminowo współpracuje Focus Hotels.
Łukasz Płoszyński o ryzyku inwestowania w hotele i przejmowaniu ryzyk inwestora przez sieć:
Specjalizujemy się w długoterminowej dzierżawie hoteli, w maju otworzyliśmy jedenasty hotel, jesteśmy w trakcie budowy czterech nowych, a kończymy prace projektowe nad kolejnymi dwoma. Oczywiście, jak w każdym biznesie, aspekt finansowy jest najważniejszy, żeby to się zgadzało i po naszej stronie, i po stronie inwestora. Niemniej jednak drugim słowem kluczem, którego należy tu użyć, jest odpowiedzialność. Umowa dzierżawy jest jedyną z trzech głównych na rynku, obok franczyzy i zarządzania, gdzie tą odpowiedzialnością de facto dzielimy się z inwestorem, bo to, że mamy feasibility study od doradcy czy dedykowany na to kredyt w banku, wcale nie oznacza, że te liczby zostaną zrealizowane w rzeczywistości. Niemniej jednak te wszystkie ryzyka inwestycyjne na etapie do przekazania hotel u operatorowi są najczęściej po stronie inwestora. Firmy inwestujące w hotele z reguły nie otwierały jeszcze takiego obiektu, więc są elementy w tym procesie, których się boją, a zazwyczaj najbardziej się boją samego końca inwestycji, czyli wyposażania i wykończenia obiekt, bo to są rzeczy dla nich nieznane. My jako sieć mówimy wtedy: ok, wy się tego boicie, my to weźmiemy na siebie. Jesteśmy gotowi przejąć tę część inwestycji i mamy zawarte takie umowy, że część wyposażeniowa będzie po naszej stronie. Oczywiście oznacza to pewne negocjacje, jeśli chodzi o czynsz, ale możemy zdjąć to ryzyko z inwestora. Umowa dzierżawy gwarantująca określony czynsz daje ten komfort, że te przychody są znane z góry za cały okres umowy. To nie jest tak, że ruszam z hotelem i do końca nie wiem, ile na tym będę zarabiał.
Inwestycje w świetle sytuacji na rynku budowlanym i przewagach sieci Focus:
Odnosząc się do tego co się dzieje na rynku budowlanym w tej chwili - mamy pewną przewagę w związku z tym, że w ramach Grupy Kapitałowej IMMOBILE posiadamy spółki zajmujące się generalnym wykonawstwem, jak również specjalizujące się w consultingu budowlanym. Nie oznacza to, że możemy robić taniej niż reszta rynku, bo dzisiejszy problem często jest taki, że trzeba negocjować umowy, więc szukamy rozwiązań wspólnie z inwestorami - czy to przez zmniejszenie czynszu, czy przez wydłużenie okresu umowy dzierżawy, czy w postaci umowy kredytowej. Ale problemem często nie są pieniądze, bo tu wszystko się zgadza, ale brakuje po prostu ludzi do pracy, a to oznacza wydłużenie samego procesu budowy i jest to kolejna rzecz z którą muszą się dzisiaj zmagać inwestorzy.
Inwestowanie długoterminowe
My w każdej inwestycji musimy się czuć komfortowo, aby podpisać kontrakt. Tak samo musi się czuć inwestor. Co oznacza ten komfort z naszej strony? Wcześniejsze skalkulowanie pewnych rzeczy w perspektywie długoterminowej. Oczywiście ciężko jest wróżyć przyszłość w okresie 10- czy 15-letnim, ale nigdy nie zdarzyło się nam renegocjować kontraktu czynszowego w dół.
Bezpieczeństwo inwestowania z siecią hoteli i selekcja projektów:
Czerpiemy również wiele synergii z racji bycia siecią, skutecznie pozwala nam to ograniczać koszty zarówno zarządzania, jak i daje możliwość negocjowania lepszych warunków z dostawcami. Na koniec, nawet jeśli jako sieć zarobimy w danym okresie trochę mniej, to w dłuższej perspektywie czujemy się bezpieczni, bo wybieramy lokalizacje i projekty które bezpieczeństwo zapewniają. Przez nasze biuro dewelopmentu, w skali roku przychodzi ok 300 projektów, z których finalizuje się 4-5.
