Najem powierzchni biurowej to dziedzina z której wyrastają korzenie działalności Grupy Kapitałowej IMMOBILE. Spółka ma wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu tego typu powierzchniami w wielu polskich miastach, obecnie zaś przygotowuje dwie inwestycje z tego zakresu w Bydgoszczy. O specyfice tego rynku opowie Andrzej Witkowski, Członek Zarządu CDI Zarządzanie Nieruchomościami, spółki należącej do Grupy Kapitałowej IMMOBILE.

Czy rynek nieruchomości biurowych w Polsce jest rynkiem rozwiniętym?

Nie, rynek biurowy w naszym kraju cały czas dynamicznie rozwija się. W trakcie realizacji jest rekordowa ilość inwestycji biurowych - udział nowych umów najmu powierzchni biurowej wyniósł 73,7%, natomiast renegocjacje / przedłużenia stanowiły jedynie ich 10,7%. Według raportu Colliers, w I kw. 2015 r. całkowita podaż powierzchni biurowej na dziewięciu głównych rynkach w Polsce przekroczyła 7 mln m2 . Do użytku oddano inwestycje o łącznej powierzchni 143,6 tys. m2 . Aktualnie realizowanych jest 1,2 mln m2 nowej powierzchni, z czego 673 300 m2 znajduje się w Warszawie. Ponad 570 tys. m2 buduje się w miastach regionalnych - najwięcej w Krakowie, Wrocławiu oraz Trójmieście. W związku z dynamicznym rozwojem tych miast, stopniowo maleje udział stolicy w całkowitym wolumenie powierzchni biurowych w Polsce. Jeszcze w 2012/2013 r. stolica stanowiła ok. 70% nowych zasobów, podczas gdy do końca czerwca 2015 r. udział ten zmalał do ok. 55%

A jak kształtują się ceny najmu powierzchni?

W ostatnich kwartałach do czynienia mamy ze względnie stabilnym poziomem czynszów, które oscylowały w granicach 14-16 euro za m2/mies. za najlepsze powierzchnie i 10-13 euro za średniej klasy biura. Przeciętne stawki w Warszawie kształtują się od 11 do 24 EUR/m2/miesiąc – są to najwyższe stawki w kraju, a najwyższe koszty ponoszą najemcy biur w ścisłym centrum miasta. W miastach regionalnych ceny wahają się między 10 a 15,5 EUR/m2/miesiąc. Stawka wywoławcza czynszów w Bydgoszczy kształtowała się na poziomie 8-11 euro za m2/mies. W związku z nadpodażą powierzchni biurowych na największym polskich rynkach średni czynsz będzie wykazywał tendencje spadkowe. Jeżeli chodzi o nasz projekt biurowy, IMMOBILE K3, liczymy na osiągniecie stosunkowo wysokiego poziomu czynszu ze względu na lokalizacje i klasę biurowca. Należy zaznaczyć, że będzie to pierwszy biurowiec klasy A tej wielkości w naszym mieście.

Jaka jest sytuacja Bydgoszczy na tle ogólnopolskiego rynku nieruchomości biurowych?

W ostatnim czasie znaczenie Bydgoszczy na polskim rynku biurowym wzrasta. Branżowi pośrednicy otrzymują wiele zapytań na temat powierzchni do wynajęcia w naszym mieście. Dzieje się tak dlatego, że rynki które dotychczas dominowały w branży nieruchomości biurowych (głównie Warszawa, Wrocław i Kraków) zostały nasycone – w ostatnich latach właśnie tam najszybciej przyrastało powierzchni biurowej, co skutkuje sporym odsetkiem pustostanów na tę chwilę. Łączy się to też z nasyceniem rynku pracy – coraz trudniej tam pozyskać wykwalifikowanych pracowników. Mniejsze miasta są w tej sytuacji dla najemców powiewem świeżości – doceniają oni dostępność atrakcyjnych inwestycyjnie rynków, rozwiniętą infrastrukturę czy dużą dostępność kadry. Niższe oczekiwania płacowe wśród wysoko wykwalifikowanych pracowników w połączeniu z małą dostępnością powierzchni biurowej tej klasy w Bydgoszczy gwarantują sukces takiej inwestycji jak IMMOBILE K3.

Jacy najemcy poszukują powierzchni biurowych na takich rynkach jak bydgoski?

Mniejsze ośrodki nie są zazwyczaj miastami ‘pierwszego wyboru’ dla zagranicznych inwestorów. Wybierają je tacy, którzy posiadają już siedziby w dużych ośrodkach i w związku z rozwojem i poszerzaniem działalności pragną rozszerzać swoją bazę. Poznali oni już specyfikę polskiego rynku, więc ekspansja do mniejszych miast jest dla nich korzystna zarówno kosztowo jak i funkcjonalnie.

Jakie miasta mogą być w tym świetle dla nas konkurencją?

Miasta o podobnym stopniu rozwoju i ukształtowania rynku pracy, infrastruktury itp., czyli np. Szczecin, Kielce, Lublin czy Rzeszów.

Jakie są nasze plusy, jakie minusy w porównaniu z nimi?

Według raportu Doing Business w Polsce 2015, Bydgoszcz zajmuje pierwsze miejsce pod względem łatwości prowadzenia działalności gospodarczej. Raport ten uwzględnił 18 polskich miast i przygotowany został na zlecenie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju oraz Banku Gospodarstwa Krajowego. Jest on pierwszym tego rodzaju opracowaniem w Polsce, dlatego tak zwrócił na Bydgoszcz uwagę krajowych oraz zagranicznych przedsiębiorców. Poza tym, Bydgoszcz jest dogodnie położona w stosunku do największych polskich aglomeracji, posiada dobrą infrastrukturę transportową oraz duże zaplecze młodych wykształconych ludzi. To są nasze mocne strony.

Do słabych należy przede wszystkim obecna podaż biur – potencjalnym najemcom do zaoferowania mamy obecnie około 41 tys. m2 powierzchni, podczas gdy Rzeszów około 44; Kielce 57, a Szczecin czy Lublin aż 100 tys. m2!

Wygląda to jak doskonała szansa dla inwestorów i deweloperów specjalizujących się w budowie biurowców?

Dokładnie, mają oni świadomość konieczności dogonienia konkurencji. Według danych Colliers International odsetek pustostanów wśród biur w Bydgoszczy wynosi 6%. Odsetek ten w innych miastach wynosi przeciętnie ok. 13-15%. Dodatkowo obecnie dostępne przestrzenie to głównie biurowce klasy B – jest szansa że wielu zajmujących je lokalnych przedsiębiorców chętnie przeniesie swoją działalność do atrakcyjniejszej lokacji, dostosowanej do dzisiejszych standardów. Wygląda więc na to, że nasz rynek jest tak chłonny, że inwestorzy obecnie realizowanych biurowców nie powinni mieć problemów ze znalezieniem najemców.

Oznacza to że Grupa Kapitałowa IMMOBILE inwestuje w rynek biurowy w najodpowiedniejszym do tego momencie?

Mamy taką nadzieję. Prawie równolegle zakładamy budowę dwóch inwestycji biurowych w mieście. Pierwsza to wspominany już biurowiec IMMOBILE K3, zlokalizowany na bydgoskim Placu Kościeleckich. Będzie to 5-kondygnacyjny biurowiec klasy A, o łącznej powierzchni 8,8 tys. m2. powierzchni biurowej i handlowej. Jego atutem nie do przebicia jest lokalizacja w ścisłym centrum miasta. Grupa Kapitałowa IMMOBILE będzie też mogła zaoferować biura takim firmom którym nie zależy na aż tak prestiżowej lokalizacji jak Plac Kościelecki, ale które ciągle chcą być umiejscowione blisko centrum, w dogodnym komunikacyjnie i estetycznym punkcie miasta. Dla takich odbiorców planujemy realizację budynków biurowych na Osiedlu Leśnym – bardzo dogodnym komunikacyjnie punkcie miasta. Powierzchnie biurowe powstaną tam na terenie kompleksu mieszkaniowo-usługowego Platanowy Park.

Przytaczane w tekście dane liczbowe oraz diagramy stanowią opracowanie własne na podstawie raportów Colliers oraz Urzędu Statystycznego na I kwartał 2015 r.